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万科、绿城家的目标成本是这样测算的

2018-01-16 20:06 浏览:

房地产目标成本测算以购房者能接受的价格、功能、需求量等为出发点,综合考虑产品功能、性质、市场竞争力等,追求供应链总成本合理化,创造整体成本领先优势,同时让客户最大化满意。对价格和品质的权衡选择,正反映了房企战略和产品发展的取向。

成本测算是目标成本的开始,目标成本的编制准不准,首先在于成本测算准不准。

一、使用“目标成本测算表”,关注规划指标和建筑标准

一份科学、准确的“目标成本测算表”是进行目标成本管理的基础,作为成本测算的统一格式。就目标成本测算而言,其过程并不复杂,一般来说分为以下五步:首先,依据本阶段总平面图及技术指标形成《项目规划指标表》;其次,与设计及营销等相关部门,通过会议形式讨论沟通,形成《产品建造标准》;再次,依据相关指标和信息,按照产品测算建安费用;复次,依据相关指标和信息,测算非建安费用;最后,汇总建安费用和非建安费用,形成目标成本汇总表。

以绿城为例,在工程目标成本测算中分为项目工程成本测算和非工程成本测算。项目工程成本测算方面,总体规划指标确定前提下,工程目标成本依据“工程测算表”来测算,规划了多类产品的项目,按照产品类型进行测算;非工程目标成本则按照“土地、前期、间接和期间费用测算表”进行测算。

绿城成本测算遵循量价分离原则,注明量、价的计算思路,项目定位时如果成本测算无法细分,可以根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价,并注明参考项目的成本情况。目标成本测算表中尽可能引用规划指标中的数据,引用时可参照类似项目,若相应指标不适合引用时,则自定义指标并填入工作量。成本汇总表根据项目一般分摊原则设置了分摊公式,如不符合项目实际情况可修改公式。

又以万科为例,测算前先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”,对于道路、绿化用地等景观规划指标应明确,从而为成本测算提供准确的计算指标。(如下图)

万科、绿城家的目标成本是这样测算的—明源地产研究院

万科、绿城家的目标成本是这样测算的—明源地产研究院

二、跨期和不同产品类型工程分摊成本测算

以绿城为例,项目规模较大或分期开发时,目标成本测算表中的地价应该按各期或各产品类型的占地面积分摊(当期公共用地按各产品类型的可售比分摊)。可售商业为独立核算对象时,应作为一种产品类型单独计算其主体建安成本和收益。

又如金地(如下图),按不同产品乃至住宅产品不同楼层都进行了详细的分摊成本测算。

万科、绿城家的目标成本是这样测算的—明源地产研究院

万科对于多期开发的项目,在首期测算时填写“总体规划指标表”,以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算,跨期成本的分摊,主要在于地价的分摊。万科地价分摊原则在于按各期或产品类型的占地面积分摊,跨期或当期中的公共用地按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊,以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。会所、湖区、幼儿园的占地面积则按各期的建筑面积比例分摊给各期。

不同的产品类型,可根据各自的可售面积和容积率计算出分摊基数,通过分摊基数比例分摊当期总地价。

地价之外的其他跨期成本分摊,通常包括红线外的市政设施费用、项目总体勘察设计费、园林环境费、会所、学校、幼儿园等配套设施费。这一类跨期成本分摊项可按各期建筑面积或占地面积分摊给各期,在进行跨期分摊成本测算时,尽量做到测算依据充分,测算科目明细详尽。

原则仍然是谁受益谁分摊,而对于分摊至“后期”的成本,在后期规划指标确定后,可再按建筑面积比例具体拆分到二期、三期等等,直到在最后一期项目规划确定后分摊完毕。

三、公摊面积费用及期间费测算

在完成跨期成本分摊后,即可进行当期公摊费用及期间费的测算。

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